不動産管理会社とは？賃貸管理の業務内容から選び方まで徹底解説

賃貸物件を所有していると、不動産管理会社への委託の検討や、現在の委託先の見直しに迷うことがあります。

適切な管理会社を選ぶことは、空室リスクの軽減や資産価値の維持・向上のためにも重要です。

しかし、「不動産管理会社とはどんな会社なのか」「どのような業務を担ってくれるのか」が曖昧だと、自分に合った会社を選ぶことは難しいです。

この記事では、不動産管理会社の役割や具体的な業務内容から、選び方のポイントまで詳しく解説します。

不動産管理会社の役割と特徴

不動産管理会社とは、物件オーナーに代わって賃貸運営を担う会社です。

入居者の対応から建物のメンテナンスまで、幅広いサービスがありますが、会社によって業務の幅は異なります。

まずは仲介会社との違いや、管理会社の種類について解説します。

不動産管理会社の役割と仲介会社との違い

不動産管理会社と仲介会社とは、以下のように役割や業務内容が異なります。

不動産管理会社は、入居者対応や家賃の回収、設備の点検・修繕など、日常で発生するあらゆる実務を代行してくれます。

一方、不動産仲介会社の業務は、賃貸借契約を成立させることが主な目的で、契約後の入居者の対応といった管理業務は基本的に行いません。

仲介会社は空室物件を入居希望者に紹介し、契約を成り立たせることで、報酬となる仲介手数料を得ています。

不動産の仲介業務を行うためには、「宅地建物取引業法」に基づき、宅建業の免許と、重要事項説明などを行うための「宅地建物取引士」の資格が必要です。

不動産管理会社の分類

不動産管理会社の中でも、対応するサービスの範囲によって以下の3つに分類され、物件オーナーの目的に合ったタイプを選ぶことが大切です。

• 仲介業務だけを行う不動産会社

• 管理業務だけを行う不動産会社

• 仲介・管理の両方の業務を行う不動産会社

それぞれの特徴を解説します。

仲介業務だけを行う不動産会社

仲介業務だけを行う不動産会社は、物件を紹介して賃貸借契約書を成立させるための集客力に特化しています。

多くの物件を取り扱っているため、入居したい方が集まりやすい点が特徴です。

入居者の募集や内見、契約の手続きを任せられるため、特に空室対策で悩んでいる物件オーナーには最適です。

管理業務だけを行う不動産会社

管理業務だけを行う不動産会社は、建物や入居者の管理に特化した会社です。

入居者の家賃回収やクレーム対応、建物の清掃や修繕の手配など、入居後の対応をまとめて請け負います。

不動産の管理に関する知識や経験が豊富にあるため、トラブル対応や建物のメンテナンスなどの賃貸経営を安心して任せられます。

仲介・管理の両方の業務を行う不動産会社

仲介から管理までを一貫して対応している不動産会社は、物件オーナーにとって窓口が一本化されるため、手間がかからない点がメリットです。

ただし、物件情報を独占して他社に提供しないといった物件の囲い込みによって、客付けの偏りが起きるケースもあるため、会社の実績や体制の確認が重要です。

囲い込みによる競争の制限は、消費者庁や公正取引委員会も問題視しており、他の仲介会社による募集機会が奪われるリスクがあります。 

オーナーとしては、複数のチャネルでの客付けが可能かどうか、事前に契約内容を確認しておくと安心です。

不動産管理会社の業務内容は主に「賃貸管理」と「建物管理」

不動産管理会社の業務内容は、次のように「賃貸管理」と「建物管理」の主に2つの領域に分類されます。

ここからは、それぞれの業務について解説します。

賃貸管理の業務内容

不動産管理会社の賃貸管理では、入居者対応を中心とした以下のサポートを行います。

• 入居者の募集

• 入居者の審査と賃貸契約の手続き（新規・更新）

• 家賃の集金や滞納者への督促

• クレーム対応

• 修繕工事の手配

• 退去時の立ち合い

以下からは、具体的な内容について説明します。

入居者の募集

賃貸物件を運用する際に特に重要なのは、空室をできるだけ早く埋めることです。

不動産管理会社は、物件の魅力を伝える広告を出したり、入居希望者とのマッチングや内見を行ったりと、幅広くサポートします。

エリアの家賃相場や周辺環境に応じた提案を行いながら、効率よく入居者を集め成約を目指します。

入居者の審査と賃貸契約の手続き（新規・更新）

入居希望者が見つかったら、入居後のトラブルを防ぐため、収入や職業など家賃の支払い能力を踏まえて審査します。

審査に通ったら、契約書の作成から締結までの手続きを進め、更新時期が近づいた際も入居者に適切なタイミングで通知・手続きを行います。

家賃の集金や滞納者への督促

毎月の賃料をオーナーに代わって集金するといった、金銭面の管理も業務の一環です。

賃貸借契約書に基づいて、家賃の滞納があった際には、まずは電話や郵送で催促通知を行い、それでも改善されない場合は内容証明郵便や保証会社を通じた手続きを進めます。

クレーム対応

入居者からの設備不良や生活音、隣人トラブルなどのクレームに対しても、管理会社が対応します。

対応が遅れると評判の悪化や退去にも繋がる恐れがあるため、迅速かつ的確な対応が重要です。

クレーム対応に慣れている不動産管理会社を選ぶことで、オーナーの精神的な負担も軽減されます。

修繕工事の手配

建物設備の故障や経年劣化が発生した場合、管理会社が修繕業者と連携して、手配から作業の調整まで対応します。

見積もりを取って費用や品質を比較し、オーナーの意向に応じて対応することが可能です。

退去時の立ち合い

退去時は損傷の有無や原状回復をめぐってトラブルになりやすい場面のため、国土交通省の定める「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って、適切な対応が求められます。

管理会社が立ち会い、室内チェックや補修対応、敷金の清算まで一貫して管理してくれるため安心です。

建物管理の業務内容

不動産管理会社の建物管理では、建物の整備に関する以下の業務もあります。

• 建物や設備のメンテナンス

• 共有スペースの清掃

• 長期修繕計画の作成

それぞれ具体的な内容を解説します。

建物や設備のメンテナンス

賃貸物件は建物の価値を保つために、定期的な点検と補修が欠かせません。

外壁や廊下、屋上、駐車場など建物の状態をチェックし、問題があれば迅速に対応しましょう。

メンテナンスによって建物や設備の劣化を防ぐことで、空室率の低下や資産価値の下落を防ぎ、長期的な収益の安定にも繋がります。

共有スペースの清掃

共有スペースの状態の良し悪しは、入居者の満足度や今後の成約率にも直結します。

エントランスや階段、ゴミ置き場などの清掃を日常的に実施し、景観を常に美しく保つことで、建物全体の印象が良くなります。

長期修繕計画の作成

10年、20年先を見据えた修繕計画を立てることは、この先の突発的な出費を防ぐためにも大切です。

外壁塗装や配管交換、防災工事など、建物の構造に応じた適切なプランを不動産管理会社が作成・提案するケースがあります。

中長期的な修繕計画によって、将来的な資産価値の維持や収益の拡大にも繋がります。

不動産管理会社との契約形態の種類

不動産管理会社と契約する場合、主に以下3種類の契約形態があります。

• オーナーと入居者の間に入る「媒介契約」

• オーナーの代理人として業務を代行する「代理契約」

• 物件を一括で借り上げる「サブリース契約」

それぞれ特徴を説明します。

管理会社がオーナーと入居者との間に入る「媒介契約」

媒介契約は、不動産管理会社がオーナーと入居者の仲介役として業務をサポートする契約です。

入居者の募集や手続きは管理会社がサポートしますが、最終的な入居者の決定権はオーナー側にあります。

媒介契約の場合、複数の管理会社と同時に契約を結べるため、柔軟な運用が可能です。

なお、複数社と契約できるのは「一般媒介契約」の場合に限られ、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」の場合は契約できるのは1社だけです。

このため、どの媒介契約形式を選ぶかによって、運用の柔軟性や管理の一元化の度合いが変わります。

ただし、入居者の審査や契約条件の設定、契約書の作成など、法律や不動産に関する基本的な知識と事務処理の手間が発生するので、認識しておきましょう。

また、物件の管理業務を全て委託する「一括委託型」と、入居者対応や家賃回収など特定業務のみを委託する「一部委託型」が存在します。

管理会社がオーナーの代わりに業務を行う「代理契約」

代理契約では、不動産管理会社がオーナーの代理人として、入居者との賃貸借契約や審査まで代行できる契約形態です。

オーナーに代わって契約を結べる権限があるため、手続きの負担を大きく軽減できます。

代理契約の場合、1社としか契約できませんが、複数物件を所有している方でも効率良い賃貸経営が可能です。

管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げて入居者に転貸する「サブリース契約」

サブリース契約は、不動産管理会社が物件全体をまとめて借り上げて、第三者に再度貸し出す形式です。

なお、サブリース契約は、賃貸住宅管理業法により、契約前に重要事項説明書の交付と、契約条件の書面での説明が義務付けられています。

（特定賃貸借契約の締結前の書面の交付）

特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、特定賃貸借契約の相手方となろうとする 者（特定転貸事業者である者その他の特定賃貸借契約に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者 として国土交通省令で定めるものを除く。）に対し、当該特定賃貸借契約を締結するまでに、特定賃貸借 契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明 しなければならない。

引用元： 国土交通省「賃貸住宅管理業法制度概要ハンドブック」：賃貸住宅管理業法 第30条

そのため、契約内容の確認や説明の有無を慎重に確認することが重要です。

ただし、賃貸住宅管理業法第30条の対象は、個人のオーナーなど「専門的知識および経験を有しないと認められる者：に限定されます。

サブリース契約では、不動産オーナーが管理会社から固定の家賃を毎月受け取れるため、空室があったとしても、安定した収入が見込める点がメリットです。

一方で、デメリットとして、収益性は比較的低くなる傾向にあり、また、管理会社が入居者を選定するため、オーナー自身が選定に関与できず、希望条件と合わない入居が発生する可能性もあります。

不動産管理会社に支払う費用

不動産管理会社に委託する際、主に以下の費用が発生します。

• 賃貸管理を委託する際の「管理委託料」

• 入居者の賃貸契約で発生する「仲介手数料」

それぞれ解説します。

賃貸管理を委託する際の「管理委託料」

管理委託料とは、家賃の回収やクレーム対応、設備修繕といった賃貸物件の管理業務を委託するための費用です。

相場は家賃収入の5%程度で設定されていることが多く、管理会社によって費用や対応範囲が異なります。

たとえば、家賃が月額10万円の場合、月々の管理委託料は5,000円程度が目安です。

その他、建物の清掃や修繕工事で別途費用が発生することもあるため契約時に確認しておきましょう。

入居者の賃貸契約で発生する「仲介手数料」

仲介手数料とは、入居者を募集して契約を成立させた不動産会社に対して、貸主や借主が支払う報酬のことです。

費用の上限は、宅地建物取引業法の第46条に基づく国土交通省の通達により、家賃の1.1ヶ月分と定められています。

不動産管理会社に支払う仲介手数料は、貸主と借主のどちらか一方、もしくは両者で折半することも可能です。

不動産管理会社の選び方

賃貸物件の管理は、不動産管理会社選びが重要です。

適切な不動産会社を選ぶポイントは主に7つあります。

• 空室対策や集客力があるか

• トラブル対応の体制が整っているか

• 地域の情報に精通しているか

• 担当者の対応や相性はどうか

• 管理費用と契約内容が適正か

• 管理会社の経営は安定しているか

• 避けるべき不動産管理会社に該当しないか

それぞれどのようなポイントなのか、くわしく解説します。

空室対策や集客力があるか

空室対策や集客力の有無は、不動産管理会社選びで最も重視したいポイントです。

具体的には、入居率が95％以上の実績がある会社は、効果的な広告の展開や入居者のニーズに即した提案を実践できている傾向があります。

空室を埋めるスキルがあるのか、管理会社の公式サイトから実績や入居率などを確認しておきましょう。

トラブル対応の体制が整っているか

トラブル時の対応やスピードは、入居者の満足度に直結します。

例えば、コールセンターの設置や、拠点から物件まで1時間以内に到着できるかなど、対応できる人員に余裕があるかが確認ポイントです。

迅速で柔軟な対応によって、クレームや退去といったリスクを低減できます。

地域の情報に精通しているか

物件周辺の地域の情報に詳しい不動産管理会社を選ぶことも大切です。

地域密着型の管理会社であれば、エリアの家賃相場や入居者層などの情報を拾いやすく、たとえば、「大学が多い地域で学生向けにWi-Fi付き物件を推奨する」といった入居者のニーズに合った募集条件を設定できます。

担当者の対応や相性はどうか

不動産管理会社とのやり取りは基本的に担当者を通じて行うため、担当者の対応力や相性が重要な評価ポイントです。

レスポンスが早くて報告が丁寧、相談しやすいなど、信頼関係が築ける担当者であれば、管理業務を安心して任せることができます。

管理費用と契約内容が適正か

不動産管理会社に委託する際の管理費用と、その費用に含まれる業務などの契約内容をチェックすることが大切です。

手数料が安くても、退去時の原状回復にかかる費用や修繕工事で高額な請求が発生するケースもあるため、安さだけで判断するのは危険です。

業務範囲や追加費用の有無をはっきりさせ、総合的なコストパフォーマンスを比較しましょう。

管理会社の経営は安定しているか

オーナーにとって家賃は重要な収入源のため、一時的に家賃を預ける不動産管理会社の経営状態も確認しておきたいポイントです。

管理会社の経営が不安定だと、万が一の際に回収できないリスクもあります。

財務状況や経営年数を調べる際は、管理会社の決算書や帝国データバンク・東京商工リサーチといった信用調査機関のレポートを参考にして、信頼性を確認しましょう。

避けるべき不動産管理会社に該当しないか

信頼できる不動産管理会社を選ぶためには、避けるべき不動産管理会社の特徴を知っておくことも重要です。

以下が該当するような不動産管理会社がすべて悪いとは言えませんが、該当する場合には注意しましょう。

• 対応が遅く、報告・連絡が来ない

• 管理委託料以外の費用構成が不明瞭で、追加費用が多く発生する

• 契約期間中の解約条件が厳しく、柔軟な見直しができない

• 担当者の入れ替わりが頻繁で、対応に一貫性がない

• 自社物件やグループ会社の物件ばかり優先して、客付けが偏る

このような特徴がある会社は、将来的にトラブルや不満の原因になりやすいため、契約前に十分な調査と確認が必要です。

▶︎関連記事：賃貸管理で困ったらどこに相談する？オーナーのための相談先7つを解説

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不動産管理会社は、賃貸経営を支える重要なパートナーです。
業務内容や契約形態、費用を確認し、自身の物件や目的に合った管理会社を選ぶことが大切です。
集客力や対応力のある会社を選ぶことで、安定的に収益を確保し、資産価値も維持できます。
特に東葛エリアで管理会社をお探しの方は、地域密着型で実績豊富なとよしき不動産までご相談ください。柔軟かつ丁寧な対応で、不動産価値の見直しや適切な管理運用をサポートいたします。

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