賃貸管理は自分でできる？自主管理と管理委託のメリット・デメリットを徹底比較！

所有している賃貸物件の管理業務を自分でできるのか、気になっているオーナーの方も多いのではないでしょうか。

賃貸物件のオーナーには、主に物件を「自分で管理する方法（自主管理）」と「管理会社に任せる方法（管理委託）」という2つの選択肢があります。

実際に「全国賃貸住宅新聞」の統計データ「賃貸住宅市場とは　～データで読み解く市場構造と課題～」によれば、2020年3月時点の民間賃貸住宅数1925万2400戸のうち、47.6%（815万戸）がオーナーによる自主管理されています。

管理業務は自分で行うこともできますが、業務内容が多岐にわたり、負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。

自主管理のメリット・デメリットを踏まえて、管理会社に任せるべきかどうかを判断すると良いでしょう。

この記事では、賃貸物件を自主管理するメリット・デメリットをそれぞれご紹介します。

また、自主管理する場合の業務内容や、賃貸物件を自分で管理するのに向いているケース・向いていないケースについても解説します。

賃貸物件を自主管理する場合の業務内容

賃貸物件を自主管理する場合は、主に以下の3つの業務内容を自分で担うことになります。

1. 入居者の募集

2. 入居者の管理

3. 物件の管理 

自分で管理できるか判断するためにも、まずは具体的な内容を確認してみましょう。

入居者の募集

賃貸物件の入居者を集めるために、広告出稿・審査・契約締結などを行います。

広告出稿では、物件の魅力を伝える写真やキャッチコピーを作成し、入居希望者からの応募を募ります。

その際、不動産会社に依頼する場合は不動産流通機構が提供する情報サイト「レインズ（REINS）」に物件情報を掲載できますが、自主管理の場合は掲載できないことに留意しておきましょう。

REINS（指定流通機構）は宅建業者間の情報共有を目的としており、一般のオーナー（非宅建業者）は物件を直接掲載できません。

ただし、媒介契約を結んだ宅建業者を通じて掲載することは可能です。

入居者からの応募があったら、入居者の身分証明書や収入証明書などを確認して審査を行い、問題がなければ賃貸借契約書を締結します。 

入居後のトラブルを防止するためにも、審査では過去に入居した物件でトラブルを起こしていないかを調査し、応募者の情報を詳細に確認する必要があります。

入居者の管理

入居者から家賃を回収したり、入居中に発生したトラブルに対応したりします。

万が一、入居者による家賃の滞納が生じた場合は、本人へ連絡を取って支払いを促したり、督促状を送付したりする必要があります。

それでも家賃を回収できない場合は、法的措置も視野に入れなければなりません。

また、入居者同士で騒音や悪臭などのトラブルが発生したら、介入してトラブルの解決に努めます。

これらの賃貸物件におけるトラブルは、いつ起こるか予測できません。

さらには、入居者同士のトラブルに限らず、自然災害による被害、水回り設備の故障、空き巣などのさまざまなリスクが懸念されます。

場合によっては、早朝や深夜の時間帯に問題が発生し、急遽現場へ足を運ぶよう要請される可能性もあるでしょう。

物件の管理

賃貸物件の清掃や修繕などに対応します。

日々の清掃によって清潔な住環境を保つとともに、物件の外観や設備に故障があれば、速やかに修繕を行うことが重要です。

また、築年数の古い建物では、適切なタイミングで外壁塗装や修繕などの大規模な工事を計画して工事業者へ発注する必要があります。

その際は、工事業者の選定や契約といった各種手続きまで対応することになります。

このように清掃や修繕による管理が行き届いた物件は快適に暮らせるため、入居者が定着しやすくなるでしょう。

その反対に、管理が不足している物件は入居者の不快感や不便につながり、入居率の低迷につながるため注意が必要です。

賃貸物件を自主管理するメリット・デメリット

続いて、賃貸物件を自主管理する場合のメリット・デメリットについてお伝えします。

賃貸物件を自主管理するメリット

賃貸物件を自主管理する場合は、以下の3つのメリットがあります。

1. 外部委託する費用を抑えられる

2. 管理業務のノウハウを身につけられる

3. 入居者や業者と直接連携できる

一つひとつ詳しく見ていきましょう。

外部委託する費用を抑えられる

賃貸物件を自主管理すれば、管理業務を外部委託する費用を節約できます。

賃貸経営で利益を出すためには、物件の管理にかかる経費をできるだけ抑えることが大切です。

自分で管理を行えば、時間と手間はかかるものの経費を最小限に抑えられるため、より多くの利益を出せる可能性があるでしょう。

それに対して、賃貸物件の管理を外部委託する場合は、管理会社に月々のサービス利用料金を支払う必要があります。

料金体系は管理会社ごとに異なるほか、依頼する業務範囲によっても違いがあります。

サービス内容や家賃収入とのバランスを踏まえて、適切なコストパフォーマンスの業者やプランを見極めなければなりません。

管理業務のノウハウを身につけられる

賃貸物件を自分で行うと、幅広い管理業務のノウハウを身につけられます。

賃貸物件を自主管理する場合の業務内容は多岐にわたります。

これらの賃貸経営に必要な一連のスキルを学び、自分の力だけで経営できるようになるため、自信につながるでしょう。

また、オーナー自身が管理業務に携わり、より良い賃貸経営を目指してサービスを改善していくことも可能です。

入居者や業者と直接連携できる

賃貸物件を自主管理する場合は、オーナーが自ら入居者や住宅関連業者と関わることになります。

入居者とのコミュニケーションを通じて信頼関係を築いたり、入居物件に対する意見を直接ヒアリングしたりできます。

また、幅広い住宅関連業者との連携により、賃貸経営に関する有益な情報を入手することが可能です。

それに対して、賃貸物件を管理会社に任せると、オーナーは現地へ赴く機会が少なくなり、かつ入居者と直接関わる機会が少なくなります。

「現状の物件がどのような状態にあるのか」「どんな入居者が住んでいるのか」といった現状を把握しにくくなります。

賃貸物件を自主管理するデメリット

賃貸物件を自主管理する場合は、以下の3つのデメリットがあります。

1. 多くの時間と手間がかかりやすい

2. 法律や税金の専門知識を求められる

3. 物件紹介の優先度が低くなるおそれがある

一つひとつ詳しく見ていきましょう。

多くの時間と手間がかかりやすい

賃貸物件の管理では、入居者の募集や管理のほか、物件の管理まで幅広い仕事をこなす必要があります。

清掃や見回りのように日常的に取り組む業務も少なくありません。

また、賃貸物件では曜日や時間帯を問わずトラブルが発生する可能性があるため、常に入居者からの問い合わせに対応できるようにしておく必要があります。

法律や税金の専門知識を求められる

賃貸経営を行うには、「借地借家法」「宅建業法」「消費者契約法」をはじめとした法律の専門知識が必要不可欠です。

また、万が一入居者とのトラブルが発生した場合には、各種法律に則って問題を解決しなければなりません。

たとえば、共用部の不備で事故が起きた場合、オーナーが損害賠償責任を問われることがあります。

（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）

第七百十七条　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

引用元：民法第717条

また、賃貸借契約の内容が消費者契約法に抵触する可能性もあるため、契約書の内容にも十分な注意が必要です。

このほかにも、賃貸経営で発生する税金を適切に納めるには、不動産に関わる税金の専門知識を求められます。

物件紹介の優先度が低くなるおそれがある

入居者を募集する際に不動産仲介会社を利用する場合、自主管理の物件は紹介の優先度が低くなるおそれがあります。

その理由は、収益性の問題から基本的には仲介会社が所有・管理する物件が優先的に紹介されるためです。

また、自主管理の物件は「レインズ（REINS）」に物件情報を掲載できないため、仲介会社に情報が届きにくい点もデメリットだといえます。

賃貸物件を自分で管理するのに向いているケース・向いていないケース

ここまでご紹介したメリット・デメリットを踏まえて、賃貸物件を自分で管理するのに向いているケースをご紹介します。

賃貸物件を自分で管理するのに向いているケース

賃貸物件の自分でも行えるケースは、次のようなケースです。

• 賃貸物件の管理を手伝う身内がいるケース

• 管理業務以外の本業がないケース

• 所有する賃貸物件の数が少ないケース

• 体力に自信があるケース

賃貸物件の管理を1人で担うと、業務量が多いため負担が大きくなります。

そんなとき、親族に管理業務を手伝う方がいれば、複数人で仕事を分担したり交代したりしながら、無理なく管理業務を続けることが可能です。

また、賃貸物件の管理では建物の清掃や敷地内のお手入れ、巡回や設備点検のように、体力が求められる仕事が多くあります。

そのため、これらの業務を自分でこなせる体力に自信がある人に向いているといえるでしょう。

なお、所有する賃貸物件の数が少ないケースは基本的には自主管理に向いているものの、物件が1軒であっても管理業務には多くの時間と手間がかかります。

物件の数にかかわらず、管理業務をこなすのが難しい場合は無理をせずに管理会社に依頼したほうが、オーナーにとっても入居者にとっても安心につながるでしょう。

賃貸物件を自分で管理するのに向いていないケース

賃貸物件を自分で管理するのに向いていないのは、次のようなケースです。

• 管理業務以外に本業があるケース

• 複数の賃貸物件を所有しているケース

管理業務以外に本業があり、副業として賃貸経営を行う場合は、多忙で管理業務に手が回らなくなるおそれがあります。

管理が疎かになると、入居者の不満がクレームに発展したり、入居率が下がったりするリスクがあるため注意が必要です。

また、複数の賃貸物件を所有している場合は、その分だけ管理業務の負担が多くなります。

1軒あたりにかけられるリソースが不足し、管理が行き届かなくなるおそれがあるため、基本的には自分で管理するのが難しくなるでしょう。

賃貸物件を自主管理するのが難しい場合は管理会社に依頼するのがおすすめ！

賃貸物件の管理は、自分で行うほかに管理会社に任せる選択肢があります。

「賃貸物件を自分で管理するのは難しいかもしれない」と感じたら、専門家に管理業務を任せるのも一つの手です。

▶︎関連記事：賃貸管理で困ったらどこに相談する？オーナーのための相談先7つを解説

大きく以下の3つの理由から、賃貸物件を管理会社に任せることをおすすめします。

• 知識と経験が豊富な専門家に管理業務を任せられる

• 管理会社によっては24時間対応が期待できる

• クレームやトラブルに対処する負担を軽減できる

一つひとつ詳しく見ていきましょう。

おすすめな理由①知識と経験が豊富な専門家に管理業務を任せられる

管理会社は不動産管理の専門知識を備えており、数多くの賃貸物件を管理した豊富な経験があります。

入居者からのクレームや設備の故障といった、複雑な問題へスムーズに対処するノウハウがあるので、安心して管理業務を任せられるでしょう。

初めてオーナーになった方でも、プロの支援を受けながら安心して賃貸経営ができます。

なお、一般的に管理会社に依頼できる業務は、「建物管理」と「入居者管理」に大きく分けられます。

場合によっては別途費用が発生するケースもあるため、まずは委託したい業務に対応してもらえるか相談してみることをおすすめします。

おすすめな理由②管理会社によっては24時間対応が期待できる

管理会社のなかには、24時間対応のサービスを提供している業者もあります。

24時間対応のサービスを利用すれば、トラブルの発生時に問い合わせ対応や現場への駆けつけができるので、速やかに問題を解決可能です。

こうしたサービスはオーナー側にメリットをもたらすだけでなく、入居者側にとっても利便性や安心感の向上につながります。

特に都市部やファミリー向け物件では、緊急対応体制の有無が入居率に影響するケースもあります。

24時間対応の有無は入居者満足度に直結するため、業者選定時に確認しておくと良いでしょう。

おすすめな理由③クレームやトラブルに対処する負担を軽減できる

賃貸物件の入居者によるクレームやトラブルは、オーナーにとって精神的な負担の種です。

たとえば、夜間の漏水事故や上下階の騒音問題など、専門知識と迅速な対応が求められるトラブルも少なくありません。

これらの初動対応を誤ると損害賠償を請求される可能性があります。

また、人間関係の問題に関わるケースも多いため、なかには賃貸管理業務に強いストレスを感じる方もいます。

第三者である管理会社に管理を委託することで、クレームやトラブルに対処する負担をなくし、無理なく賃貸経営を続けられます。

東葛地域の賃貸管理ならとよしき不動産にお任せ！

賃貸管理は自分で行うこともできますが、非常に多くの時間と手間がかかるのが難点です。
トラブル発生時は曜日や時間帯を問わずに即座に対応を求められるため、心身の負担が大きく、お悩みになるオーナーの方が少なくありません。
そんなとき、地域密着型の業者は物件の近隣地域の情報に詳しく、地域の住宅関連業者とのネットワークがあるため安心感があります。入居者を募集する際も、地域の特性を理解した上で的確な支援を受けられる点が大きな魅力です。

千葉県東葛地域の賃貸管理でお悩みなら、お気軽にとよしき不動産までご相談ください。
とよしき不動産では、長年にわたり地域の賃貸管理に携わった経験と実績を生かして、お客様の大切な賃貸物件を適切に管理いたします。
管理会社へ依頼すると、難しい管理業務を専門家に任せて、無理なく賃貸経営を続けていくことが可能です。
東葛地域で賃貸経営をされている方は、とよしき不動産へお問い合わせください。

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