実家が売れない？よくある6つの原因と確実な売却に向けた対策ガイド

親から受け継いだ大切な実家。「売りに出しているのになかなか売れない」「このまま売れないとどうなるの？」と、焦りや不安を抱えていませんか？

実家を手放すことへの罪悪感から売却をためらっていたものの、いざ決心して売り出した途端に「売れない」という壁にぶつかる方は少なくありません。実家が放置されると、固定資産税などの維持費が膨らむだけでなく、老朽化による資産価値の低下や、特定空き家への指定による税金増額など、さまざまなリスクが発生します。

この記事では、よくある売れない原因とその対策、そして「売れない実家」にしないための正しい進め方まで、分かりやすく解説します。

実家を売却するか迷った際の判断基準

実家を売却するか迷った際は、以下の状況に当てはまるかどうかが判断基準となります。それぞれの理由を解説します。

• 　居住・賃貸など実家を活用する予定がない

• 　実家が遠方で管理が難しい

• 　すでに実家が空き家になっている

居住・賃貸など実家を活用する予定がない

将来的に誰も住む予定がなく、賃貸や駐車場として活用する見込みもない場合に、売却を検討できます。

活用する予定のない不動産を所有し続けると、固定資産税や維持管理費が毎年かかってしまいます。

また、建物が劣化すれば修繕費や解体費も発生して、コスト負担は増える一方です。

早めに売却することで、無駄な出費を抑え、資産を有効活用できます。

実家が遠方で管理がしづらい

実家が現在の住まいから離れている場合、定期的な清掃や換気、草木の手入れなどが負担となり、管理の継続が難しくなる可能性があります。

管理が行き届かないと、建物が劣化して景観が悪化し、近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあります。

遠方の実家まで移動する交通費や管理代行費も、積み重なると意外と大きな出費です。

手が回らない物件は、資産価値が下がる前に売却するかの判断が求められます。

すでに実家が空き家になっている

すでに実家が空き家となっている場合、倒壊や害虫の発生、放火や不法侵入といった犯罪リスクも高まります。

さらに「特定空き家」に指定されると、住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。

空き家の劣化が進むと、売却が難しくなる恐れもあるため、早めの検討が必要です。

実家を売却するタイミングで押さえておくべきポイント

いざ実家を売却しようと決めても、最適なタイミングはいつなのでしょうか。売却時期を決める上で、特に重要なポイントを3つご紹介します。

1. 売却は相続前と相続後で使える税制特例が異なる

2. 家族・親族の合意を取っておく

3. 相続後は3年以内の売却を目指す

それぞれ詳しく解説します。

売却は相続前と相続後で使える税制特例が異なる

実家を売るタイミングは、相続前（所有者が存命中）と相続後（被相続人から相続した後）で利用できる特例が異なります。

相続前（所有者が売却する場合）

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

  マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。主な要件として、自分が住んでいた家屋の売却であること、過去2年間に同様の特例を受けていないこと、親族間の売買でないことなどがあります。

引用元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

• 軽減税率の特例

  10年以上所有した家を売却すると、譲渡所得税率を軽減できます。

マイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例の適用を受けることができます。

引用元：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

相続後（相続人が売却する場合）

一方、親が亡くなった後に相続してから売却した場合、以下の特例が利用できます。

• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円控除

  「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。

引用元：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

• 被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円控除

  被相続人の居住用宅地（330㎡まで）の評価額を80％減額できます。これは相続税を計算する際の特例で、譲渡所得税ではなく相続税の負担軽減につながる制度です。

引用元：国税庁No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

• 取得費加算の特例

  支払った相続税の一部を売却時の取得費に加算でき、譲渡所得を減らせます。

引用元：国税庁No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税が発生するケースでは、相続後に実家を売却する方が節税効果が高くなるケースが多いです。

これらの特例には建築年数や売却期限など、細かく条件が決まっているため、事前に国税庁のサイトで要件を確認しておくことが大切です。

家族や親族に実家売却の合意を取っておく

複数人の相続人がいる場合、実家の売却には全員の合意が必要です。

売却の意思がある場合は、遺産分割協議の時点であらかじめ合意形成しておき、売却代金の分配方法についても話し合っておくと、後々のトラブルを防げます。

実家を相続してから3年以内に売却する

実家相続後の売却では、「相続空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」といった制度を活用できますが、原則として相続から3年以内の売却が条件です。

たとえば、取得費加算の特例では、支払った相続税の一部を売却時の取得費に加算でき、譲渡所得税を抑えられますが、期限が過ぎると、数十万円〜数百万円単位で課税額が増えるケースもあります。

相続が発生した時点で、早めに不動産の処分の方針について相続人と話し合うことが大切です。

実家が売れない？よくある理由6選と売却対策

「なかなか実家が売れない」と悩んでいませんか？もしかしたら、以下の6つのうちのどれかが原因かもしれません。それぞれの対策とあわせて解説します。

1. 売却価格が相場より高い

2. 築年数が古く老朽化が進んでいる

3. 立地が悪くて需要が少ない

4. 相続登記が済んでいない

5. 再建築不可で建て替えができない

6. 内覧時に物件の良さが伝わっていない

理由①売却価格が相場より高い

実家が売れない原因として、売却価格が相場よりも高すぎると、購入先が見つかりにくいです。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な相場を把握することが大切です。

周辺地域の成約事例や築年数、立地などを踏まえて、現実的な価格を設定すると、問い合わせが入りやすくなります。

理由②築年数が古く老朽化が進んでいる

実家の築年数が古いと、建物としての資産価値が下がり、売却が難しくなります。

たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年のため、築22年を超えると税法上（減価償却計算上）の建物価値はほぼゼロになります。ただしこれは会計上の話であり、実際の市場価値は建物の状態（メンテナンス履歴）次第で変動します。（※国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」）

ただし、定期的なメンテナンスによって管理が行き届いていれば、築古でも売却は可能です。

老朽化が進んでいる場合は、売却前に建物を解体して更地にして売る方法も検討できます。

理由③立地が悪くて需要が少ない

過疎地域や公共交通機関が不便な田舎では、居住用住宅の需要が少ないため、実家は売れにくいです。

居住用以外の駐車場や倉庫といった活用方法を提案すると、投資目的の買主に買ってもらえる可能性があります。

また、地域密着型の不動産会社に依頼すると、地域ニーズに合ったアプローチが可能です。

理由④相続登記が済んでいない

相続した実家の相続登記が済んでいない状態のままでは、所有者として売買契約を結ぶことができません。仮に契約後に相続登記が引き渡しに間に合わないと、契約不履行として手付金倍返しなどの違約金が発生するリスクもあります。

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。早めの名義変更を心がけましょう。

相続人が複数いる場合には、早めに売却の意向を共有して同意を得ておき、トラブルにならないように注意が必要です。

理由⑤再建築不可で建て替えができない

建築基準法では、建物を建てるには幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。この「接道義務」を満たさない実家は再建築不可物件となり、売却が難航しやすくなります。

対策としては、隣地所有者から土地の一部を買い取って接道を確保する、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に相談する、現状有姿で価格を調整して販売するといった選択肢があります。まずは不動産会社に相談してみましょう。

理由⑥内覧時に物件の良さが伝わっていない

雑草が生い茂っていたり、室内が汚れていたりと、実家の管理が行き届いていないと、内見での印象が悪く売れにくいです。

最低限の清掃や草むしりは定期的に行い、さらに簡単なリフォームや内装を整備すると物件の印象が良くなります。

内見時に立ち会い、物件や周辺環境の良さをアピールすると、購入意欲の後押しに繋がります。

実家を売却する基本的な流れ

実家を売却するには、以下の6ステップに沿って進めていきます。

1. 相続登記・名義の確認など実家の現状確認と整理を行う

2. 不動産会社に実家の査定を依頼する

3. 不動産会社と媒介契約を締結する

4. 内覧対応など実家の販売活動を開始する

5. 買主と売買契約を結ぶ・決済・実家を引き渡す

6. 売却で出た利益に対して確定申告を行う

以下、それぞれの流れを解説します。

ステップ①相続登記・名義の確認など実家の現状確認と整理を行う

実家を売却する前に所有者名義が自分になっているかを確認し、名義が故人のままの場合は、法務局で相続登記の手続きを行います。

また、遺言書の有無や遺産分割協議の内容も整理しておきます。

名義変更には戸籍謄本や住民票、遺産分割協議書などの書類が必要となるため、早めに準備を始めておくと安心です。

ステップ②不動産会社に実家の査定を依頼する

実家の売却相場を把握するため、不動産会社に査定を依頼します。

査定には、住所や面積などのデータのみを活用した「机上査定」と、現地を訪問して詳しく調べる「訪問査定」の2種類があります。

複数の不動産会社から査定を取り、比較検討を行って適正価格の見極めが大切です。

ステップ③不動産会社と媒介契約を締結する

査定後に信頼できる不動産会社が決まったら、実家売却を正式に依頼するための媒介契約を結びます。

契約の種類には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがあり、それぞれ契約できる会社数や販売活動の報告義務に違いがあります。

たとえば、実家の早期売却を重視したい場合は、販売活動に積極的な専属専任媒介契約が効果的です。

契約内容を把握して、自分の目的に合った進め方を決めます。

ステップ④内覧対応など実家の販売活動を開始する

媒介契約を結ぶと、不動産会社が広告やポータルサイトなどを通じて実家の販売活動を開始します。

購入希望者から内覧依頼があれば、実際に物件を見てもらいます。

建物の周辺や室内を清掃して物件の印象を良くすると、購入に繋がりやすいです。

ステップ⑤買主と売買契約を結ぶ・決済・実家を引き渡す

実家の買主が決まると、売買契約を締結します。

契約書の内容や重要事項は不動産会社の担当者から説明を受け、お互いが納得した上で署名・捺印します。

契約時には手付金を受け取り、残代金は引き渡し時に決済されるのが一般的です。

契約後は、売主から買主に名義を変更する所有権移転登記を行い、実家の鍵を渡して引き渡し完了です。

ステップ⑥売却で出た利益に対して確定申告を行う

実家の売却で利益が出た場合は、通常、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告が必要です。譲渡所得の申告を怠ると加算税が課せられる恐れがあるため、必要に応じて専門家に相談しながら、早めに準備を進めておくと安心です。

なお、3,000万円特別控除などの特例を適用する場合、譲渡益がゼロまたはマイナスでも確定申告が必要です。申告しないと特例の適用が認められないため、特例を使う場合は必ず申告してください。

実家の売却で後悔しないための注意点

実家の売却時に後悔しないために、以下の注意点があります。

• 売却するときにかかる費用と税金を把握しておく

• 売却前に土地の境界線をはっきりさせておく

• 不動産会社に依頼する売却方法を「仲介」と「買取」から選ぶ

• 複数の不動産会社に売却価格の査定を依頼する

以下、それぞれのポイントを解説します。

実家を売却するときにかかる費用と税金を把握しておく

実家を売却する際には、以下のような費用や税金が発生します。

• 不動産会社への仲介手数料（例：3,000万円で売却した場合、約105万6,000円＝96万円＋消費税）

• 必要書類の取得費用（数百～数千円）

• 登記関係費用（登録免許税が不動産1つにつき1,000円、司法書士報酬が数万円～）

• 印紙税（売却金額によって数千～数万円）

• 譲渡所得税（売却益に課せられる税金）

• 必要に応じたリフォーム費や片付け費用など

譲渡所得税は、所有期間によって税率が異なります。短期譲渡（5年以下）は約39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税）、長期譲渡（5年超）は約20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税）が適用されます。

なお、長期・短期の判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行われます。取得から5年が経過していても、譲渡年の1月1日時点で5年未満なら短期譲渡となるため注意が必要です。

税金を抑えるために、相続空き家の3,000万円特別控除といった特例が使えるケースもあるため、事前に確認しておくことが大切です。

売却前に土地の境界線をはっきりさせておく

実家を売る際、土地の境界が不明確なままだと売却活動に支障が出る懸念があります。

購入後のトラブルを避けるために、境界線の確認を求める買主も多いです。

まずは不動産会社に相談して確定測量図の有無を確認し、なければ測量が必要です。

隣地所有者と立ち会って、確定測量図や境界確認書を作成します。

確定測量には数万円〜数十万円程度の費用がかかり、期間も数週間から数ヶ月かかるため、早めの対応が重要です。

不動産会社に依頼する売却方法を「仲介」と「買取」から選ぶ

実家の売却方法には、以下のように「仲介」と「買取」の2種類があります。

早く売却して管理の手間を省きたい場合は、買取も有効です。

状況によっては、一定期間仲介で売って、売れなければあらかじめ決めておいた金額で不動産会社が買い取る「買取保証付き仲介」も選べます。

実家の状態や自分の事情に合った方法を選ぶのが大切です。

複数の不動産会社に売却価格の査定を依頼する

実家の査定は、最低でも2〜3社の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

1社だけに頼ると、提示された金額が適正なのかわからず、安く売ってしまうリスクがあります。

複数社比較すると、相場を把握できるだけでなく、担当者の対応力や提案力といったサービス面も確認できます。

実家の売却は実績豊富な不動産会社に依頼しよう

実家を売却する際の「なかなか売れない」「手続きが大変」といった不安や後悔を避けるためには、実績や対象エリアに強みのある不動産会社に依頼することが重要です。

本記事では、売却を決断すべき判断基準やタイミング、売れない原因、手順、注意点まで詳しく解説しました。

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※本記事は2026年4月時点の情報です。
法改正や制度変更により内容が変わる可能性があるため、実際のお手続きの際は法務省・国税庁・国土交通省・各自治体の最新情報をご確認ください。

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