戸建ての売却は難しい？基本の流れと成功するためのコツを解説

一戸建てを売却するにあたり、何から始めるべきかわからないというのはよくある悩みです。

一般的に一戸建ての売却は難しいと言われており、住宅ローン残債や相続など状況によって注意点も異なります。

まずは基本的な流れや手続きについて把握してから、スムーズに売却活動が進められるように、最適な不動産会社を見つけることが重要です。

この記事では、一戸建て売却が難しいとされる理由と、流れや成功するためのポイントについて解説します。

一戸建ての売却が難しい？その理由とは

一戸建ての売却が難しいと言われている理由には、以下3つがあります。

• 一戸建ては築年数とともに売却額が下がりやすい

• 立地の悪い一戸建ては売却先が見つかりにくい

• 一戸建ての売却はマンションよりも需要が少ない

ここでは、それぞれの理由について説明します。

一戸建ては築年数とともに売却額が下がりやすい

一戸建て住宅は、築年数の経過とともに売却額が大きく下がる傾向があります。
特に木造住宅の場合、国の定める耐用年数は22年とされています。

引用元：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

築20年を超えると建物自体の査定金額がゼロに近づくケースもあり、実際は住める状態であっても市場価値が下がりやすいのが現状です。

引用元：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

一戸建ては築浅のうちに売却することで、高値で売れる可能性があります。

立地の悪い一戸建ては売却先が見つかりにくい

物件の立地は売却時に注目されやすいポイントですが、一戸建ては土地の安い郊外に建てられるケースが多いです。

立地が悪く、都心からの交通アクセスや周辺環境の利便性に欠ける場所だと、買い手が付きにくくなります。

さらに、過疎化が進む地方では、一戸建ての需要が少ないため、売却が難しくなります。

一戸建ての売却はマンションよりも需要が少ない

一戸建て住宅は、マンションに比べて購入を検討する層が限られているため、売却先を見つけるのに時間がかかりやすいです。

特に近年では、単身世帯の増加や核家族化の影響によって、ファミリー向けの住宅である一戸建ての需要が減少しています。

一方、都市部のマンションは利便性と資産価値の高さから、投資用やセカンドハウスとしても人気があります。

一戸建てを売却する流れ

一戸建てを売却する際は、基本的に以下7つのステップで進めていきます。

1. 一戸建ての現状と売却相場を確認する

2. 不動産会社に一戸建ての査定を依頼する

3. 不動産会社と媒介契約を締結する

4. 一戸建ての売却活動と内覧対応をする

5. 買主と一戸建ての売買契約を結ぶ

6. 一戸建ての引き渡しと決済をする

7. 一戸建て売却後に確定申告する

以下、流れを順に説明します。

STEP①一戸建ての現状と売却相場を確認する

一戸建ての売却前に、まずは住宅ローンの残高や、名義が自分になっているかといった現状確認が重要です。

また、隣家とのトラブル防止で境界を明確にしておくため、登記簿謄本を確認し、未確定な場合は測量を行います。

売却相場は、以下のようなサイトで近隣の相場を把握したり、不動産ポータルサイトで条件が近い物件の価格を確認したりと、査定前にチェックしておくと安心です。

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

• 不動産流通機構「REINS Market Information」

STEP②不動産会社に一戸建ての査定を依頼する

一戸建ての売却に向けて、不動産会社に査定を依頼します。

査定方法には、簡易的な「机上査定」と、現地に行って調査する「訪問査定」があり、実際に売却する際は訪問査定が必要です。

まずは複数社に机上査定を依頼して相場を把握し、その上で訪問査定を受けると、実際の建物の劣化や接道状況を反映した現実的な価格がわかります。

訪問査定は30分〜1時間ほどかかり、無料で受けられるのが一般的です。

訪問査定では、建物の劣化具合や日当たり、前面道路の状況など、現地でしかわからない情報も踏まえて査定額が算出されます。

なるべく複数の会社に査定を依頼して、価格だけでなく対応力も比較することが重要です。

STEP③不動産会社と媒介契約を締結する

一戸建ての売却を任せる不動産会社を選んだら、媒介契約（＝売却を不動産会社に正式に依頼する契約）を結びます。

契約の種類には、以下3つがあります。

一般媒介は複数社で併用可能ですが、販売活動の注力度が低いケースもあるため、マンションなどの需要の高い物件に向いている契約です。

一戸建ての場合、専任媒介や専属専任媒介のような、密に連携できる契約方法がスムーズに進めやすい傾向があります。

STEP④一戸建ての売却活動と内覧対応をする

契約を結んだ不動産会社が、ネットやチラシなどを使って一戸建て売却の広告を出します。

売主としては、内覧に備えて室内や外観の清掃を行い、一戸建ての印象を良くしておくことが大切です。

内覧に売主も立ち会える場合には、住み心地や地域のメリットなどを伝えると、買主が購入後の生活を具体的にイメージしやすくなり、成約に至る可能性が高まります。

STEP⑤買主と一戸建ての売買契約を結ぶ

一戸建ての購入希望者が現れたら、価格や引き渡し条件などを調整し、合意が取れれば売買契約を締結します。

契約当日は、不動産会社の担当者による重要事項説明の後、契約書に署名捺印を行い、買主から手付金（売買価格の5〜10％程度）を受け取ります。

契約内容に誤りがないか、双方で必ず読み合わせをして事前に確認しておくことが大切です。

契約時点で、仲介手数料の半額を不動産会社に支払うのが一般的です。

契約内容に適合しない場合、売主に契約不適合責任が生じる可能性があります。

築年数が経過した一戸建てなどは、事前に雨漏りやシロアリ被害などの有無を確認し、分かっている不具合はきちんと買主に伝えておくことで、トラブルを防ぎやすくなります。

STEP⑥一戸建ての引き渡しと決済をする

契約後は決済をして、一戸建てを引き渡します。

買主の住宅ローン融資が実行され、手付金を差し引いた残代金を受け取ったら、鍵や関連書類を渡して売却完了です。

同日に司法書士が所有権移転登記を行うことも多く、スムーズに引き渡すために、引っ越しや必要書類の準備を早めに済ませておくと安心です。

最後に、不動産会社への仲介手数料の残金と、司法書士への報酬を支払います。

STEP⑦一戸建て売却後に確定申告する

一戸建ての売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、翌年の2月中旬から3月中旬に確定申告が必要です。

マイホームの売却なら、3,000万円の特別控除といった節税特例を利用できる可能性があります。

マイホームの売却で損失が出た場合でも、損益通算及び繰越控除の特例によって、他の所得と相殺して税金を抑えることができます。

一戸建て売却を成功させるコツ

一戸建ての売却を成功させるには、以下5つのポイントが重要です。

• 信頼できる不動産会社に一戸建て売却を任せる

• 一戸建てを売却するタイミングを見極める

• 一戸建ての売却相場を把握して適切な価格を設定する

• 売却の内覧前に一戸建ての印象を良くしておく

• 「築古戸建て」や「空き家」はリフォームや土地売りに切り替えることも検討する

以下、それぞれのコツについて説明します。

信頼できる不動産会社に一戸建て売却を任せる

一戸建ての売却に強い不動産会社は、地域の需要や販売戦略に精通しているため、成約までの平均期間が短縮されやすく、トラブルの少ない取引が期待できます。

不動産会社の実績や地域の成功事例をチェックして、複数社から査定を取り比較しましょう。

また、担当者の対応が丁寧かつ迅速であるかどうかも、重要な判断ポイントです。

一戸建てを売却するタイミングを見極める

一戸建てを高値で売却するには、売り出すタイミングが大切です。

一般的には、2月〜3月、9月は転勤や進学などの影響で住宅需要が高まるため、物件が売れやすくなります。

また、築年数によって資産価値が変動するため、早めの売却を検討するのもポイントです。

市場の動きを見ながら、早めに売却活動を進めていきましょう。

一戸建ての売却相場を把握して適切な価格を設定する

一戸建ての相場を把握せずに売却価格を決めてしまうと、安すぎて損をしたり、高すぎて売れ残ってしまったりするリスクがあります。

売却価格を決める際は、近隣の取引事例や地価情報、類似物件の販売価格を参考に、適正な金額を設定することが大切です。

不動産会社の査定額や、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」、不動産流通機構の「REINS Market Information」といったデータが活用できます。

売却の内覧前に一戸建ての印象を良くしておく

売却活動における内覧は、買い手に一戸建てをアピールできるチャンスです。

物件の印象を良くするために、室内の清掃や片付けを徹底し、照明やカーテンなどを工夫するだけでも買主の第一印象が良くなり、内覧後の購入意欲が高まる可能性があります。

また、庭や外観も見られるポイントのため、草木の手入れや塗装の剥がれをチェックしておきましょう。

さらに、ハウスクリーニングや、家具やインテリアを使って内装をコーディネートしてくれるホームステージングを活用すると、より好印象です。

「築古戸建て」や「空き家」はリフォームや土地売りに切り替えることも検討する

築年数が古い戸建てや空き家は買い手がつきにくく、売却に時間がかかる傾向があります。

建物の状態が良ければクリーニングや軽微なリフォームで印象を改善するのも有効ですが、老朽化が激しい場合は解体して更地として売る選択肢もあります。

放置された空き家は「空家等対策特別措置法」により行政指導や固定資産税の優遇措置除外のリスクもあるため、早めの対応が必要です。

不動産会社と相談し、「修繕して売る」「解体して売る」など複数の選択肢を検討しましょう。

一戸建ての売却にかかる費用と税金の内訳

一戸建てを売却する際にはさまざまな費用がかかるため、売却価格の5〜7%程度を目安に準備しておくと安心です。

以下、発生する可能性のある主な費用と税金について解説します。

一戸建て売却で発生する可能性のある費用

一戸建ての売却で発生する可能性のある費用には、以下4つがあります。

• 仲介手数料

• 必要書類の取得費用

• 住宅ローンの一括返済費用

• 抵当権抹消費用

ここでは、それぞれの費用について解説します。

仲介手数料

不動産会社に一戸建ての売却を依頼して、取引が成立したら仲介手数料を支払います。

仲介手数料は売却価格によって以下の通りに上限が法定されています。

引用元：国土交通省「建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

売却価格が400万円を超える場合、速算式（売却価格×3%＋ 6万円＋消費税）で簡単に計算できます。

必要書類の取得費用

一戸建ての売却には公的書類が必要で、取得には費用が発生するものもあります。

たとえば、決済時に不動産の登記名義を変更するためには、印鑑証明書（300円前後）、住民票（200〜300円）、固定資産税評価証明書（200〜400円）といった書類の取得費用がかかります。

必要書類は自治体や法務局で入手でき、合計数千円程度が目安です。

住宅ローンの一括返済費用

住宅ローンが残っている場合は売却時に完済する必要があり、金融機関によっては手数料が発生することがあります。

金額は2万円前後が目安で、事前に金融機関に確認しておくと安心です。

抵当権抹消費用

住宅ローンの完済後に抵当権を抹消するには、基本的に司法書士に依頼して手続きを行います。

抵当権抹消費用は、登録免許税（不動産1つあたり1,000円）と司法書士報酬（1〜2万円程度）です。

一戸建ての場合、建物と土地とで2つ分として考えると、合計2,000円＋報酬になります。

一戸建て売却にかかる税金

一戸建ての売却にかかる税金には、主に以下の3つがあります。

• 譲渡所得税

• 登録免許税

• 印紙税

ここでは税金についてそれぞれ解説します。

譲渡所得税

一戸建ての売却によって利益が出た場合、売却益（譲渡所得）に対して課税されます。

所有期間によって税率が異なり、5年以下の場合は39.63%、5年超の場合は20.315%の税率です。

マイホームの売却では3,000万円控除などの特例が利用できるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

登録免許税

住宅ローン付きの物件を売却する際、ローン完済後に抵当権を登記簿上から抹消する必要があります。

手続きには、不動産1つあたり1,000円の登録免許税が発生します。

印紙税

一戸建て売却時の売買契約書には、印紙税がかかります。

売却額によって異なり、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成された契約書には以下のような軽減税率が適用されます。

引用元：国税庁｛不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

ケース別の一戸建て売却の注意点

一戸建てを売却する際には、以下のケースごとに注意点があります。

• 相続した一戸建ての売却

• 離婚による一戸建ての売却

• 住み替え時の一戸建て売却

• 住宅ローンが残っている一戸建ての売却

ここでは、それぞれのパターンについて解説します。

相続した一戸建ての売却

相続した一戸建てを売却するなら、相続税の取得費加算や空き家特例など、節税できる制度の対象期間が限られているため、3年以内の売却がおすすめです。

相続人が複数人いる場合は、売却時に全員の同意が必要となるため、事前に遺産分割協議で「いくら以上なら売却する」といった条件を取り決めておくとスムーズです。

また、売却益（譲渡所得）を計算するために必要な「取得費」が不明なケースでは、売却価格の5%相当額を取得費とすることができます。

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

引用元：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」

離婚による一戸建ての売却

離婚によって一戸建てを売却する場合、住宅ローンや名義の確認が必須です。

一戸建てが共有名義だと売却には両者の合意が必要で、財産分与のために売却益の分配も重要になります。

また、離婚成立後は2年以内でないと財産分与の請求ができなくなるため、離婚前に売却しておくなど、早めの行動が大切です。

住み替え時の一戸建て売却

住み替えでの一戸建て売却は、資金計画とスケジュール管理が重要です。

先に売却してから購入する「売り先行」は、資金面で安心感がありますが、仮住まいが必要になる可能性があります。

一方、「買い先行」で進める場合は、売却が想定より遅れた場合に二重ローンとなるリスクもあります。

住み替えによる一戸建ての売却は、経験豊富な不動産会社への依頼が安心です。

住宅ローンが残っている一戸建ての売却

ローンが残っている一戸建てを売却するには、引き渡し時点で完済して抵当権を抹消する必要があります。

理想的な流れは、売却益でローン全額を返済できる「アンダーローン」の状態です。

反対に、ローン残債が売却額を上回る「オーバーローン」だと、自己資金や住み替えローンの利用が必要になり、その場合、審査が厳しく、高金利になる懸念もあります。

まずは、不動産会社に査定額を確認して、完済可能かどうか確認しておきましょう。

一戸建て売却は不動産会社選びが重要

一戸建ての売却を成功させるには、売却の流れや費用を把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

まずは一戸建ての相場や売却のスケジュールを明確にしてから、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

不動産会社選びは、査定額だけでなく、売却実績が豊富で地域に詳しく、対応力のある担当者だと取引のトラブル防止につながります。

とよしき不動産では、過去の取引から最新の市場動向まで常にアップデートしており、適正価格での査定を行っています。まずは無料の不動産査定へ、お気軽にご相談ください。

※本内容は2025年8月時点での情報になります。

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