空室対策は管理会社に依頼しよう！アパート・マンションの入居率を高める方法とは？

賃貸物件の空室対策や客付けには多くの手間がかかります。

所有する物件の管理業務に負担を感じて、「空室対策を管理会社に任せたい…」と考えている方も多いのではないでしょうか。

そんなときは、オーナーの代わりに空室対策や客付けを行う管理会社のサービスを利用することをおすすめします。

入居率を高めたいときや、管理業務の負担を軽減したいときは、管理会社への依頼を検討すると良いでしょう。

この記事では、管理会社に空室対策を任せたい賃貸物件オーナーへ向けて、依頼できる業務内容や管理会社の選び方を解説します。

アパート・マンションの空室が埋まらない理由は？

所有するアパート・マンションの空室がなかなか埋まらない場合は、以下のような理由があると考えられます。

• 築年数が古い

• 立地条件が悪い

• 家賃や敷金・礼金を割高に設定している

• 競合物件に対して優位性が少ない

• 物件の魅力を十分に発信できていない

築年数や立地条件のような、物件そのものの魅力が不足しているケースでは、一般的に入居者が集まりにくくなります。

また、近隣にある競合物件と比較して魅力が劣る場合も、入居者から選ばれにくくなってしまうでしょう。

このほかに、広告宣伝の不足も空室が埋まらない要因の一つです。

そもそも入居希望者に物件の情報が届いていなかったり、物件の魅力が十分に伝わっていなかったりすると、入居につなげられません。

アパート・マンションの空室対策は、家賃収入を安定させるうえでも、物件価値を維持するうえでも、重要な取り組みです。

安定的な賃貸経営を続けるために、入居率に課題を感じている場合は、現状の空室対策を見直すことをおすすめします。

空室対策は管理会社に任せたほうがいい？

アパート・マンションの空室対策の中には、オーナーが自分でできる対策もあります。

たとえば、以下は自分でできる対策の一部です。

• 家賃や敷金・礼金の金額設定を見直す

• フリーレント（家賃無料）やキャッシュバックのサービスを行う

• ニーズの高い設備を導入する

• 広告内容を見直す

• 巡回清掃を行う

• リフォーム・リノベーションを行う

• ペット可能物件に変更する

相場と照らし合わせて家賃などの金額設定を見直したり、入居者にメリットのある無料サービスを提供したりする方法が挙げられます。

実施する際は、収益性が下がりすぎて経営に支障が出ないよう、慎重な判断が求められるでしょう。

このほかに、設備の導入やリフォーム・リノベーションを行い、物件そのものの魅力を高める方法もあります。

ただし、オーナーの費用負担が大きい対策となるため、入居率をどの程度改善する効果が期待できるのか、費用対効果の判断が難しいケースも少なくありません。

また、場合によっては巡回清掃を行うことで、物件の美観が保たれて入居希望者の印象を向上できる可能性があります。

一方、定期的な清掃作業をオーナー自身が担当すると、体力的・時間的な負担が大きくなりやすいことが注意点です。

こうした背景から「自分で空室対策を行うよりも、賃貸経営のプロからアドバイスを受けたい」と考えるオーナーの方が多くいます。

管理会社に依頼できる空室対策の例

管理会社に依頼する場合、空室対策はもちろん、客付けから入退去まで幅広い管理業務を任せられます。

依頼できる空室対策は、主に以下の7つです。

1. 空室対策の提案

2. リフォーム・リノベーション

3. 設備導入

4. ホームステージング

5. 巡回清掃

6. リーシング活動（客付け）

7. 入退去手続き

一つずつ見ていきましょう。

空室対策の提案

空室対策の提案では、物件を調査して現状の問題点を分析したうえで、どんな対策が必要なのかアドバイスを受けられます。

まずは、空室が埋まらない物件に対して、「物件そのもの」「募集条件」「広告」などのどこに原因があるのか調査が行われます。

その後、「所有する物件と競合物件の違いは何か？」「入居希望者はどんな要望を持っているか？」といったポイントから、必要な対策を提案してもらうことが可能です。

賃貸経営のプロと一緒に戦略を立てながら、オーナーが予算の範囲でできる対策を検討できます。

リフォーム・リノベーション

管理会社のアドバイスを受けて、オーナーがリフォーム・リノベーションを行います。

主に築年数の古い物件の魅力を向上させる目的で実施することが多い対策です。

内装のほか、キッチンや水回りの部分的なリフォームによって魅力が高まり、入居の決め手となるケースが少なくありません。

また、リノベーションの場合はさらに大規模な間取りの変更にも対応できるため、古い物件でも入居希望者のニーズを満たした住まいへと改善できる可能性があります。

設備導入

管理会社のアドバイスを受けて、入居希望者から人気の高い設備を導入する方法です。

たとえば近年では、ネット通販の普及にともない宅配ボックスの需要が高まっている背景から、導入するアパート・マンションが多くなっています。

全国賃貸住宅新聞が実施した「賃貸人気設備ランキング2024」によると、2024年に需要が大幅に増えた設備として、宅配ボックスが2位（前回3位）となりました。

また、無料Wi-Fiを提供してインターネット環境を整備することも、物件の魅力向上につながります。

このほかに、女性やファミリー層向けに防犯カメラやテレビドアホンを導入するなど、防犯設備を充実させてアピールする方法も有効です。

ホームステージング

管理会社のアドバイスを受けてホームステージングを行います。

ホームステージングとは、物件の室内を魅力的に見せるために、照明や家具などを用いて演出することです。

内覧する際に、物件の室内にシーリングライト・テーブルセット・フェイクグリーンなどをセッティングして、モデルルームのように演出を行います。

こうした演出によってお部屋の雰囲気が良く見えたり、ライフスタイルをイメージしやすくなったりして、入居希望者からの印象を向上させる効果が期待できます。

演出のために一定の費用が発生するものの、入居者が決まりやすくなることから注目されている手法です。

巡回清掃

所有する物件の定期的な巡回と清掃を管理会社に依頼できます。

一般的な巡回清掃の頻度は、物件規模・契約内容によって週に1回〜、月に4回程度が目安です。

具体的な作業内容としては、エントランスや廊下など共用部分の清掃、照明などの設備点検、敷地内や駐車場の除草、ゴミ置き場の整理などを行います。

清掃によって建物や敷地内を清潔にして美観を保つことで、入居希望者からの印象を向上し、物件の魅力を高める効果が期待できます。

管理会社に任せると、体力的・時間的な負担が大きい作業の負担を軽減できる点が魅力です。

リーシング活動（客付け）

リーシング活動では、入居者の募集から契約までの一連の「客付け（＝入居者募集）」の手続きを管理会社に依頼できます。

まず入居者を募集するための準備段階では、募集計画の立案から、広告掲載に必要な文章・写真・動画の作成まで幅広い支援を受けられます。

また、募集が開始されて以降も、集客活動や広告出稿などの手続きに対応してもらうことが可能です。

さらに、入居希望者の内見や申し込みに対応するほか、審査や賃貸借契約書の締結まで管理会社に任せられます。

入退去手続き

空室対策の一環として、各種入退去手続きを管理会社に依頼できます。

退去者が発生したときに、入退去手続きや入居前の準備が遅れると、その分だけ空室期間が長くなってしまいます。

そこで、入退去にともなう各種手続きを管理会社に任せてスムーズに進行すると、空室期間を最小限に抑えることが可能です。

たとえば、入居時の説明や契約手続き、退去時の立ち会いや解約手続き、契約更新手続きなどをまとめて任せられます。

空室対策を管理会社に依頼するメリット

空室対策を管理会社に依頼するメリットには、以下の3つがあります。

1. メリット①オーナー自身が気づけない改善点を指摘してもらえる

2. メリット②地域の特徴に合わせた空室対策ができる

3. メリット③手間のかかる手続きをまとめて依頼できる

どんなメリットが期待できるのか、一つずつ見ていきましょう。

メリット①オーナー自身が気づけない改善点を指摘してもらえる

管理会社から空室対策の提案を受けることで、オーナー自身がまだ気づいていない改善点が見つかる可能性があります。

管理会社がオーナーに提案を行う際は、所有する物件や近隣にある競合物件の詳細な調査が行われます。

調査データを多角的に分析すると、所有する物件の強みや弱み、競合物件に対する優位性などを明確に特定することが可能です。

こうした分析結果を踏まえて、経験豊富な担当者が客観的な立場からアドバイスを行います。

オーナーが自分で対策する場合と比べて、的確な空室対策を講じることで、効率的に入居率を高めやすくなるでしょう。

メリット②地域の特徴に合わせた空室対策ができる

地域に特化した管理会社に依頼することによって、物件があるエリアの特徴に応じて、適切な空室対策の提案を受けられます。

地域密着型の管理会社は、地域のさまざまな情報に精通しています。

たとえば、地域の入居希望者のニーズや、近隣にある競合物件の状況などを踏まえた実践的なアドバイスが期待できるでしょう。

このように地域の特徴に合わせた提案を受けるためにも、物件があるエリアに強みを持つ管理会社を選ぶことが重要です。

メリット③手間のかかる手続きをまとめて依頼できる

管理会社を利用すれば、客付けや入退去手続きを含む空室対策から、その他の賃貸経営の業務まで、全てまとめて依頼できます。

空室対策では、入居者や工事業者とコミュニケーションを取ったり、体力を使って清掃作業をしたり、広告出稿のために写真・動画を撮影したりと、やるべきことが多岐にわたります。

空室対策以外にも、通常の賃貸経営では「家賃回収」「入居者のクレーム対応」「建物のメンテナンス」「工事発注」をはじめとした手間のかかる手続きが数多く存在します。

オーナーが一人で賃貸経営を行う場合は、こうした業務を全て自分で対応しなければなりません。

そんなとき管理会社を利用すれば、空室対策やその他の業務をまとめてお任せして、オーナーの負担を大幅に軽減できるのが魅力です。

管理会社の空室対策に関するよくある質問

ここでは、管理会社の空室対策に関するよくある質問と、回答をご紹介します。

管理会社へ空室対策を依頼する前に、疑問を解消しておきましょう。

空室対策の費用は誰が負担する？

空室対策で行うリフォーム・リノベーションなどの費用は、基本的には物件のオーナー（大家）が負担することになります。

このほかに、空室対策の一環として、本来は入居者が負担する火災保険料・保証料・鍵交換などの費用の一部または全額をオーナーが負担する手法もあります。

場合によっては、入居時の費用負担を軽減することでハードルが下がり、物件の魅力を高められる可能性があるでしょう。

管理会社から改善提案があっても断れる？

管理会社から空室対策のアドバイスを受けるときは、改善提案を断ることも可能です。

オーナーは必ずしも、管理会社の提案を全て実施しなければならないわけではありません。

信頼できる担当者に相談し、オーナー自身が納得できる改善提案を見極めて実施すると良いでしょう。

リフォームを強制されることはある？

優良な管理会社であれば、オーナーに対してリフォーム・リノベーションを強制することはありません。

管理会社の提案は、あくまでも空室対策の助言となります。

入居率を改善するために管理会社がリフォーム・リノベーションを勧めるケースはあるものの、最終的に実施するかどうかの判断は、あくまでもオーナー側に委ねられています。

管理会社が提案してくれない場合はどうする？

管理会社が空室対策の提案を積極的に行っていない場合でも、オーナー側から希望する対策方法を相談すれば、対応してもらえる可能性があります。

ただし、空室対策の提案も含めて依頼したいのであれば、管理会社の見直しを検討しましょう。

提案力の高い管理会社に任せることで、入居率を改善する手段を見つけやすくなります。

東葛地域の空室対策や客付けはとよしき不動産に依頼できる！

アパート・マンションの空室対策は、管理会社に依頼すると安心です。
オーナーが自分で空室対策に取り組む負担を減らしつつ、プロの目線から入居率を高めるためのアドバイスを受けられます。
その際は、物件のエリアを熟知した管理会社を選ぶことで、地域の特徴に合わせた空室対策を実現できます。

千葉県の東葛飾地域で空室対策や客付けにお悩みなら、とよしき不動産がおすすめです。
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東葛地域で空室対策を依頼する管理会社をお探しの方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。

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